Quelles sont les tendances du marché de l'immobilier en 2023 ?
Après des années de croissance ininterrompue, l’année 2023 marque un tournant sur le marché immobilier français. Les transactions connaissent un net ralentissement : elles sont passées de 1 206 000 par an à fin août 2021 à 1 029 000 à fin mai 2023¹. Parallèlement, les prix de vente ne cessent de baisser. En cause ? La hausse des taux d’intérêt et l’impact de l’inflation qui limite le pouvoir d’achat des ménages. Plongée au cœur de ces tendances de l’immobilier français de 2023.
Un marché de l’immobilier dynamique en France
Bonne nouvelle pour les potentiels acheteurs : en 2023, une tendance à la baisse des prix immobiliers s’observe en France métropolitaine, avec une diminution moyenne de près de 1 % pour l’ensemble des logements².
Les disparités sur le territoire national
Le marché immobilier français connaît une importante réduction des prix depuis le début de l’année 2023. Mais cette tendance n’affecte pas toutes les villes de la même manière. Certaines d’entre elles, comme les métropoles de Bordeaux ou Lyon, sont confrontées à des baisses de prix conséquentes (8,3 % et 8,4 %²). Cette situation s’explique par un remarquable essor immobilier dans ces villes avant la crise sanitaire. L’Île-de-France est, quant à elle, touchée par une baisse de 3,3 % des prix, tandis que d’autres régions sont davantage épargnées². C’est par exemple le cas des villes de Toulouse ou de Strasbourg (respectivement 0,7% et 0,4% de baisse seulement²).
Le principal facteur à l’origine de la baisse des prix ? La hausse substantielle des taux d’emprunt. En conséquence, les vendeurs peinent à trouver des acheteurs au prix initial, les obligeant à ajuster leurs tarifs pour conclure des transactions. Le rôle du conseiller immobilier devient donc primordial. Vous souhaitez devenir conseiller immobilier ? Optimhome peut vous accompagner.
Les enjeux de la rénovation énergétique sur la situation du marché de l’immobilier
En 2023, le secteur immobilier a subi des changements significatifs en raison de réglementations plus rigoureuses liées à la performance énergétique des logements (Loi Climat et résilience). Depuis janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m² (classées G+) par an en énergie finale ne peuvent plus être mises en location. D’autres restrictions sont à suivre en 2025 et 2028 pour les logements classés G et F⁴. Au total, près de 5,2 millions de biens seraient considérés comme des “passoires thermiques”⁵.
Conséquence ? L’augmentation sur le marché de biens de ce type. Le coût des travaux et la complexité de mise en œuvre contraignent certains propriétaires à se séparer de leur logement. De plus, il faut noter que ces passoires thermiques sont vendues en moyenne 23 % moins cher au mètre carré que des biens classés A ou B⁶. Une aubaine pour des investisseurs prêts à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Immobilier neuf vs ancien
Alors que les prix des logements anciens baissent considérablement, ceux des logements neufs continuent de grimper.
Le marché du neuf : chiffres clés
Contrairement à la tendance à la hausse des prix des biens anciens, le prix des biens immobiliers neufs connaît une augmentation constante. Pourquoi ? Car les logements anciens sont soumis à la logique de l’offre et la demande. En revanche, les programmes de logement neufs sont tributaires de coûts liés à la construction, au foncier, aux matériaux ou à l’énergie.
D’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les prix des logements collectifs neufs ont augmenté de 6,4 % entre le deuxième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023⁷. Parallèlement, la demande s’effondre. Depuis le début de l’année 2023, le nombre de lancements commerciaux a baissé de 28,8%⁸. Le volume représente seulement la moitié des mises en vente de l’année 2017⁸ !
Le marché de l’ancien : chiffres clés
D’après les projections fournies par les Notaires de France, le prix des logements anciens connaît une diminution plus marquée pour les appartements (-1,4 %) que pour les maisons (-0,7 %)¹. En parallèle, les transactions se raréfient de mois en mois faute de financement du fait des taux bancaires élevés.
Des disparités régionales s’observent toutefois dans tous les réseaux d’agences immobilières du pays. En Île-de-France, le prix des appartements et des maisons baisse fortement (-4,8 % pour les appartements et -3,2 % pour les maisons¹). En dehors des grandes villes, la situation est plus dynamique : les prix des logements anciens restent relativement stables, voire augmentent très légèrement. Le bon moment pour ouvrir une agence immobilière.
Tendances des taux
Malgré une forte baisse des prix de l’immobilier ancien, le marché est en repli. Pourquoi ? Car les taux bancaires restent encore prohibitifs pour bon nombre de ménages.
Quelles évolutions pour les taux immobiliers ?
Depuis le début de l’année 2023, les taux des crédits immobiliers ont fortement augmenté. En décembre 2022, le taux d’usure pour un emprunt sur 25 ans s’élevait à 2,52%⁹. En octobre 2023, il atteint les 4.36 %, en moyenne, pour la même durée.
Les taux de crédit immobilier continuent donc de monter progressivement. Heureusement, en cette fin d’année 2023, le rythme semble s’atténuer. En octobre 2023, l’augmentation serait située entre +0,1 % et +0,25 % (contre +0,4 % sur les mois précédents)¹⁰. Serait-ce le signe d’une accalmie pour les emprunteurs ?
Les banques commencent également à être plus ouvertes au crédit, y compris pour des dossiers considérés comme risqués. D’après certains experts, elles seraient légèrement plus accommodantes envers les emprunteurs à revenus modestes. Une situation qui pourrait peut-être stimuler le marché de l’immobilier pour la fin de l’année.
Malheureusement, la Banque centrale européenne maintient une politique monétaire restrictive pour contrer l’inflation élevée. De ce fait, les taux pourraient facilement atteindre les 5 %¹⁰.
Focus sur les taux de crédit et l’exclusion des primo-accédants
En 2023, l’accession à la propriété pour les primo-accédants en France est de plus en plus compliquée en raison de plusieurs facteurs. Tout d’abord, les restrictions imposées par le Haut Conseil de stabilité financière limitent le taux d’effort des emprunteurs à 35 % de leurs revenus (assurance du prêt immobilier incluse), ce qui réduit leur capacité d’emprunt¹¹.
De plus, pour compenser la hausse des taux, les primo-accédants doivent également augmenter leur apport personnel, ce qui peut s’avérer difficile dans un contexte économique d’inflation. L’apport des primo-accédants a d’ailleurs augmenté de près de 57 % depuis 2021¹².
La situation est particulièrement préoccupante pour les primo-accédants modestes, dont la part parmi les nouveaux propriétaires a considérablement diminué ces dernières années. Depuis 2021, le profil type du primo-accédant a évolué : les revenus demandés pour pouvoir emprunter ont augmenté de 15 %¹². Heureusement, les conditions d’accès au prêt à taux zéro devraient être assouplies pour 2024¹³.
Tendances des prix immobiliers dans les grandes villes de France
De Paris aux zones rurales, l’immobilier en France connaît une évolution des prix intéressante. Décryptons ces tendances de plus près.
Des prix en baisse à Paris
Nombreux sont les professionnels de l’immobilier à avoir les yeux rivés sur la capitale. Et pour cause, une surprise s’est produite sur le marché immobilier parisien. La barre des 10 000 € par mètre carré, que les experts de la Fédération nationale de l’immobilier pensaient infranchissable avant la pandémie, a été franchie dans le sens inverse. Aujourd’hui, le prix moyen au mètre carré à Paris est estimé à 9 857 euros¹⁴. Toute l’année 2023, la capitale a vu les prix de ses appartements baisser. Une chute spectaculaire, puisque Paris enregistre sa plus forte baisse de prix en un siècle, perdant 8 % de sa valeur depuis son pic en 2019¹⁴.
Au premier semestre 2023, le prix au mètre carré à Paris était de 10 310 €¹. La baisse restait mesurée (environ 2 %). Les actes notariés des Notaires du Grand Paris ont confirmé la tendance baissière avec une moyenne de 10 140 € par mètre carré en août 2023¹⁵.
La croissance du marché immobilier dans les zones rurales
Les zones rurales françaises connaissent un regain d’intérêt depuis la crise sanitaire. Ces 30 000 communes rurales, où résident 20 % de la population, peuvent être une option attrayante pour les acheteurs¹⁶. En moyenne, les prix immobiliers y ont augmenté de 0,6 % depuis le début de 2023¹⁶. Malgré tout, le coût moyen au mètre carré reste abordable, s’établissant à 1 250 euros¹⁶. Cela équivaut à près de huit fois moins que Paris ! Espaces plus spacieux, qualité de vie améliorée, projet immobilier plus abordable. La campagne offre de belles opportunités. Accédez à plus d’informations sur le marché de l’immobilier.
Les 3 points clés à retenir :
- Les transactions immobilières en France ont considérablement ralenti en 2023, passant de 1 206 000 à 1 029 000 entre août 2021 et mai 2023. Cette baisse est attribuée à la hausse des taux d’emprunt et à l’impact de l’inflation sur le pouvoir d’achat des ménages.
- En 2023, les prix immobiliers en France métropolitaine ont connu une tendance à la baisse, avec une diminution moyenne d’environ 1 % pour l’ensemble des logements.
- Les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont fortement augmenté, passant d’une moyenne de 2,52 % en décembre 2022 à 4,36 % en octobre 2023 (sans compter l’assurance emprunteur).
¹ D’après Notaires.fr – Juillet 2023
² D’après Meilleurtaux.com – Octobre 2023
³ D’après Lafinancepourtous.com – Septembre 2023
⁴ D’après Ecologie.gouv.fr – Juillet 2021
⁵ D’après Empruntis.com – Juin 2023
⁶ D’après Meilleurtaux.com – Juillet 2023
⁷ D’après le dossier de presse de l’Observatoire de l’immobilier de la FPI – Septembre 2023
⁸ D’après la conférence de presse de l’Observatoire de l’immobilier de la FPI – Septembre 2023
⁹ D’après Lacentraledefinancement.fr
¹⁰ D’après Meilleurtaux.com – Octobre 2023
¹¹ D’après Magnolia.fr – Février 2023
¹² D’après Ondesdelimmo.com – Juillet 2023
¹³ D’après Meilleurtaux.com – Novembre 2023
¹⁴ D’après Lesechos.fr – Octobre 2023
¹⁵ D’après Notairesdugrandparis.fr – Août 2023
¹⁶ D’après Economiematin.fr – Mai 2023
