Qu’est-ce que le viager ? Tout savoir sur ce type de transaction immobilière
Le viager propose la vente d’une propriété à un tiers en échange du versement d’une rente. Conçu pour les personnes âgées souhaitant convertir leur patrimoine immobilier en liquidités, ce type de contrat connaît une croissance de 5 à 6 % par an¹. En cause ? Un contexte économique difficile et une population de séniors de plus en plus importante : elle est d’ailleurs estimée à 20 millions de personnes en 2030². Mais en quoi consiste vraiment le viager ?
Comment fonctionne le viager ?
Le viager, souvent décrit comme le plus ancien système de retraite au monde, est défini par l’article 1964 du Code civil comme un contrat aléatoire³. Le principe est simple : l’acquéreur du bien, appelé « débirentier, » verse un bouquet initial au vendeur, le « crédirentier, » suivi d’une rente viagère à vie.
Le viager libre
Le viager libre ne représente que 10 % des ventes en viager4. Cette forme de transaction s’applique surtout aux résidences secondaires ou aux biens locatifs. Pourquoi ? Car lors d’un viager libre, le vendeur cède et quitte son bien immobilier lors de la transaction (pour vivre en maison de retraite, par exemple). Ce type de vente ressemble trait pour trait à une transaction classique, car le bien est vendu entièrement vacant. La seule différence ? Le versement :
- D’un bouquet à l’achat (c’est-à-dire d’un premier capital de 10 à 30 % de la valeur du bien déterminé lors de la signature de l’acte authentique)¹ ;
- Puis d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle au crédirentier jusqu’à son décès.
L’avantage pour l’acheteur ? La possibilité de le revendre, de l’occuper ou de le louer à sa convenance. Des revenus locatifs peuvent ainsi permettre le versement de la rente au crédirentier sans pour autant souscrire un prêt bancaire.
Le viager occupé
Contrairement au viager libre, le viager occupé permet au vendeur de céder sa propriété à l’acquéreur tout en préservant son droit d’usage et d’habitation. Il peut ainsi demeurer dans sa résidence jusqu’à sa fin de vie et l’acheteur ne pourra occuper, louer ou revendre le bien qu’après le décès. Mais en contrepartie de cette occupation, l’investisseur bénéficie d’une réduction du prix d’achat.
Pourquoi opter pour un achat-vente en viager ?
“Le viager est immoral”. Le viager est très souvent victime de nombreuses idées reçues. Et pourtant, ce type de contrat de vente présente bien des avantages.
Avantages de la rente pour le vendeur ou crédirentier
Les motivations principales qui poussent les vendeurs à opter pour cette forme de transaction sont variées :
- Vieillir à domicile. C’est le souhait de 90 % des Français5. Le viager offre justement la possibilité aux séniors de rester chez eux. Mieux : la rente viagère permet financièrement d’assurer des travaux d’adaptation ou de recevoir des soins à domicile.
- S’offrir une retraite plus confortable. La rente viagère permet au vendeur de jouir d’une sécurité financière jusqu’à la fin de sa vie, en complément de sa retraite durement gagnée. De plus, la rente est indexée à l’inflation, bénéficie d’un régime fiscal avantageux et le bouquet est exonéré d’impôts.
- Faciliter l’héritage. Loin de déshériter ses enfants, le vendeur en viager transforme la pierre en liquidités : une façon astucieuse d’accélérer la transmission de son patrimoine.
- Se libérer des charges liées à la propriété. Le crédirentier est dispensé de la taxe foncière et des coûts liés aux travaux. En cas de viager occupé, seule la taxe d’habitation reste à charge.
Avantages de la rente pour l’acquéreur ou débirentier
Pour l’acquéreur, le viager offre un avantage de poids : la possibilité de répartir le paiement du bien dans le temps. Le paiement d’une rente viagère revient à rembourser une sorte de crédit, les frais et intérêts en moins. Pour de nombreux acheteurs, le viager permet de donner du sens à leur investissement. Savoir à qui va son argent : quoi de plus gratifiant ?
Enfin, l’aléa peut être un avantage ou un inconvénient. Bien sûr, il est impossible de prédire avec certitude si l’acquisition sera une bonne affaire sur le plan financier, mais nous vous le souhaitons.
Comment sont calculés le prix de vente en viager, le bouquet et la rente ?
Pour déterminer le prix de vente dans une transaction de viager, il faut d’abord estimer la valeur du bien, comme pour une transaction classique, avec l’aide d’un professionnel des métiers de l’immobilier.
En cas de viager occupé, un calcul du droit d’usage et d’habitation doit être fait à partir de :
- La valeur locative du logement ;
- L’espérance de vie du vendeur (certains agents immobiliers indépendants utilisent pour cela des barèmes de type “barème Daubry”, parfois controversés). Chez Optimhome, nous utilisons notre outil de calcul unique qui contrairement au barème d’Aubry, prend en compte 3 méthodes de calcul : la méthode par le loyer similaire (valeur locative du bien), la méthode par le taux de rendement ainsi que la méthode DUH (Doit Usage et Habitation) TOLOSA. Notre outil est mis à jour dès qu’une nouvelle table est éditée par l’INSEE, contrairement au barème d’Aubry qui lui est mis à jour tous les six ans.
En somme, il s’agit d’estimer la valeur globale des loyers que l’acheteur ne percevra pas d’ici le décès du vendeur.
Ainsi, le prix de vente du viager occupé = valeur du bien – droit d’usage et d’habitation.
Une fois ce montant obtenu, le vendeur n’a plus qu’à décider librement de la répartition entre bouquet et rente viagère. Généralement, le bouquet représente 20 à 40 % du prix de vente.
La somme restante correspond à la rente qui doit être répartie mensuellement au regard de l’espérance de vie estimée du vendeur. Puis, un taux de capitalisation (équivalent des intérêts bancaires) doit être appliqué et formalisé dans le contrat de rente viagère.
Vous souhaitez saisir les opportunités offertes par l’augmentation des ventes en viager et devenir conseiller immobilier ? Optimhome vous accompagne.
Les points à retenir :
- Le viager peut être libre ou occupé ;
- Le prix de vente d’un viager occupé prend en compte la décote foncière liée à l’occupation du bien par le vendeur ;
- L’achat en viager se fait en deux étapes : le versement du bouquet puis le versement du montant d’une rente viagère périodique jusqu’au décès du vendeur.
¹ D’après Actu-juridique.fr – Février 2023
² D’après Sante.gouv.fr – Décembre 2021
³ D’après le Code Civil Legifrance.gouv.fr
⁴ D’après Neo-viager.fr
⁵ D’après le Rapport d’Information Senat.fr – Mars 2021
