Top 5 des villes où investir dans l’immobilier en 2023
Vous avez le projet d’investir dans l’immobilier d’ici la fin de l’année 2023 ? Vous recherchez les meilleures opportunités pour maximiser la rentabilité de votre investissement ? Optimhome vous donne le nom des cinq villes françaises qui se démarquent cette année. Plein phare sur les tendances du marché, les taux de rentabilité locative ou les différents types de biens immobiliers propices à l’investissement. Voici où investir dans l’immobilier en 2023.
Les tendances du marché immobilier en France en 2023
Évolution des prix de l’immobilier
Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier s’est vu transformé. De nombreux Franciliens ont souhaité trouver des horizons plus paisibles, en particulier dans les régions moins densément peuplées. Ce phénomène a largement profité à des métropoles ou grandes villes comme Nantes, Bordeaux, Montpellier, Lille, Marseille, Nice, Lyon, Toulouse ainsi qu’à d’autres communes de taille moyenne, comme Rennes, Strasbourg, Rouen, Brest et Angers. Mais la conséquence ne s’est pas fait attendre : les prix de l’immobilier ont grimpé. Par exemple, à Rennes, les prix de l’immobilier ont subi une augmentation de près de 67 % depuis 2010¹ !
Par ailleurs, les hausses des taux de crédit immobilier ont ralenti le rythme des transactions. L’offre augmente, car les propriétaires trouvent plus difficilement les acheteurs pour leur bien. Les prix ont donc légèrement baissé durant l’année 2023. Concrètement, les investisseurs doivent penser à long terme. Difficile dans ce contexte de baisse des prix d’envisager de faire une plus-value sur son bien après seulement quelques années. Et si vous envisagez l’investissement locatif, n’oubliez pas que la nouvelle loi sur les passoires thermiques impose à certains propriétaires d’entamer des travaux de rénovation énergétique parfois coûteux !
Demande de logements et nouvelles tendances
En France, la crise du logement est bel et bien là. Pour investir dans la pierre et proposer son bien à la location, il faut observer la tension locative de la ville. Cette tension correspond en fait à la différence entre l’offre et la demande de biens. Votre objectif en tant qu’investisseur ? Trouver la ville où la tension locative est réelle : vous aurez de meilleures chances de trouver des locataires rapidement et facilement. De quoi être rentable en deux temps trois mouvements.
Pour évaluer la tension locative, vous pouvez utiliser des outils comme le « Tensiomètre locatif » du site LocService². Observez finement les tendances de chaque ville. Certaines sont prisées des étudiants : la tension porte alors sur de petits logements de type T1 ou T2. Du côté des familles, de plus en plus de Français recherchent des logements spacieux avec un espace extérieur. Enfin, n’oubliez pas de contacter votre conseiller immobilier indépendant : il sera à même de vous informer sur la réalité de la tension locative.
Facteurs économiques et politiques influents
Traditionnellement, l’investissement immobilier locatif des particuliers est encouragé en France. L’une des lois les plus connues ? La loi Pinel : elle soutient l’investissement locatif dans des biens neufs. Les investisseurs bénéficient d’une réduction fiscale sous réserve de louer le bien pendant 6 à 12 ans à un loyer plafonné. Mais les opérations Pinel devraient cesser d’être proposées le 31/12/2024³.
Heureusement, de nouveaux dispositifs fiscaux suscitent l’intérêt des investisseurs :
- Le « Super Pinel » (Pinel +) ;
- La location meublée non professionnelle (LMNP) ;
- Le dispositif Loc’Avantages ;
- La loi Denormandie ;
- L’investissement Malraux et le déficit foncier.
Les 5 villes françaises les plus attractives pour l’investissement immobilier
Pour savoir quelles sont les meilleures villes pour investir dans l’immobilier, c’est au rendement locatif qu’il faut s’intéresser.
- Angers : un choix judicieux en raison de sa forte croissance. La ville attire de nombreux étudiants (21 %), offrant ainsi un potentiel locatif intéressant1.
- Nantes : sa proximité avec l’océan, sa situation à 2h30 de Paris, et sa croissance démographique constante (+6 % par an1) en font une ville de choix.
- Rennes : avec près de 8 % de rentabilité locative nette, Rennes est une ville où il fait bon investir en 20234.
- Le Mans : sa rentabilité immobilière moyenne de 7,1% séduit les investisseurs locatifs4.
- Montpellier : une ville qui attire les investisseurs grâce à son climat, sa croissance démographique et son attrait touristique.
Les types de biens immobiliers à considérer en 2023
Appartements neufs et anciens
Tout bon investisseur se pose la question à un moment ou à un autre : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
En 2023, le neuf présente bien des avantages :
- Les nouveaux bâtiments des programmes immobiliers répondent à la norme environnementale RE 2020, garantissant une faible consommation d’énergie.
- La loi Pinel (ou Super Pinel) propose des réductions d’impôts pour la location de logements neufs.
- Les coûts liés à l’achat de biens neufs sont moins élevés, et le prêt à taux zéro (PTZ) est disponible pour les acheteurs admissibles.
- Les biens neufs bénéficient de garanties légales, réduisant le risque de coûteuses réparations à court terme.
En revanche, son coût est conséquent. Et c’est sans compter sur les atouts de l’ancien :
- Les biens anciens sont, en moyenne, 30 % moins chers que les biens neufs5.
- Ils sont généralement situés en centre-ville, attirant plus rapidement des locataires.
- Les caractéristiques architecturales et le cachet des immeubles anciens attirent les locataires, comme à Paris.
- Les travaux d’amélioration énergétique peuvent être déduits des revenus fonciers, créant un potentiel de déficit foncier pour réduire l’impôt sur le revenu.
Investissement locatif
L’investissement locatif, c’est l’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer : appartements, maisons, parkings, ou autres biens adaptés à des besoins spécifiques. Il est même possible d’investir dans des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Plusieurs formes d’investissement locatif existent, notamment la location classique, saisonnière, commerciale, ou les dispositifs spécifiques déjà évoqués, comme la loi Pinel, la location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP/LMNP).
Les raisons d’investir en locatif ? Placer son argent, générer des revenus supplémentaires, préparer sa retraite, transmettre un patrimoine, ou bénéficier d’avantages fiscaux… Les loyers versés par les locataires peuvent constituer un revenu complémentaire tout en constituant un patrimoine à léguer. Et s’il permet en plus de réduire la charge fiscale, que demander de plus ?
Les biens commerciaux
Avez-vous déjà pensé à investir dans des locaux commerciaux ? Ils ont généralement un rendement plus élevé (entre 4 à 8 %, soit deux fois plus que les biens résidentiels à louer6). De plus, les impayés de loyers sont moins fréquents, et les baux commerciaux sont souvent à long terme. Ils offrent une plus grande flexibilité dans les charges qui peuvent être transférées au locataire. Que du bénéfice pour l’investisseur. Seule contrainte : les zones commerciales les plus prisées peuvent être très coûteuses. Malgré tout, l’emplacement du local doit être choisi avec soin, en privilégiant les zones fréquentées par les consommateurs. C’est la clé pour investir dans un espace de vente.
Réussir son investissement immobilier
Faire une analyse approfondie du marché local
Tout investissement immobilier doit, au préalable, passer par une étude du marché. Vous devez étudier en détail la situation immobilière dans la région où vous envisagez d’acheter.
- L’offre et la demande : y a-t-il une pénurie de logements ? La demande est-elle forte, en particulier pour la location ?
- Les tendances du marché immobilier : les prix de l’immobilier augmentent-ils ou diminuent-ils ? Y a-t-il des quartiers en plein essor ?
- La réglementation locale : renseignez-vous sur les lois et réglementations locales concernant la location de biens immobiliers. Certaines régions ont des règles spécifiques auxquelles vous devrez vous conformer.
- La qualité de vie : les services, les écoles, les transports et d’autres infrastructures peuvent influencer la demande locative.
- La croissance économique : une économie prospère au cœur d’un bassin d’emploi peut attirer davantage de locataires.
Se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier
L’investissement immobilier peut être complexe. Se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier peut vous faire gagner du temps, de l’argent, et vous apporter une tranquillité d’esprit tout au long de votre investissement immobilier.
Les agents immobiliers peuvent vous aider à trouver des biens correspondant à vos critères, négocier les prix et vous guider tout au long du processus d’achat. Un expert-comptable vous conseillera sur les aspects financiers de votre investissement, y compris la gestion des impôts et des comptes.
Si vous envisagez de mettre en location, les gestionnaires de biens peuvent gérer les aspects opérationnels, tels que la recherche de locataires, la collecte des loyers et la maintenance.
Évaluer les avantages fiscaux et les incitations
La présence ou non d’avantages fiscaux peut influencer votre rentabilité. Étudiez toutes les lois de défiscalisation et voyez comment elles peuvent convenir à votre projet (immobilier neuf, ancien, locatif, etc.).
Il est recommandé de consulter un expert fiscal ou un comptable pour évaluer précisément les avantages auxquels vous pouvez prétendre. Ils peuvent vous aider à optimiser votre situation fiscale en fonction de vos objectifs d’investissement.
Les 3 points à retenir :
- L’investissement locatif est une solution intéressante en 2023, alors que la tension locative est forte sur l’ensemble du territoire ;
- L’achat de biens commerciaux permet une rentabilité moyenne plus importante que pour les biens résidentiels ;
- De nombreux dispositifs fiscaux favorisent l’investissement.
¹ D’après Medicis-patrimoine.com- Novembre 2023
² D’après Locservice.fr
³ D’après Economie.gouv.fr
⁴ D’après Horiz.io – Juillet 2023
⁵ D’après Emprunter-malin.com – Juillet 2023
⁶ D’après Pap.fr – Février 2021
