Après les manifestations retentissantes des Gilets Jaunes en 2018, le président de la République lance, dès janvier 2019, un grand débat national. Objectif : donner la parole aux citoyens afin qu’ils puissent exprimer leurs préoccupations quotidiennes. Parmi les grandes thématiques abordées, la transition écologique et la lutte contre le dérèglement climatique ont pris une place prépondérante. En octobre 2019, la convention citoyenne pour le climat (CCC) a proposé pas moins de 146 mesures, intégrées pour la plupart au corpus législatif. Un grand nombre d’entre elles concerne les propriétaires de logement. Découvrons ensemble les détails de la loi Climat et Résilience en matière d’immobilier.
La loi Climat et Résilience : qu’est-ce que c’est ?
La loi Climat et Résilience (n° 2021-1104), votée le 22 août 2021 et publiée le 24 août 2021, marque un tournant majeur dans la lutte contre le dérèglement climatique. Ce texte législatif vise, en effet, à accélérer la transition écologique en imposant des mesures contraignantes. Celles-ci seront progressivement applicables aux modes de consommation, aux transports, aux logements, à l’alimentation et à la production et au travail. Le but ultime de cette loi ambitieuse est de permettre à la France d’atteindre la neutralité carbone dès 2050, tout en permettant aux différents secteurs économiques de s’adapter aux conséquences du changement climatique.
Parmi les secteurs les plus impactant sur l’environnement, on retrouve bien évidemment celui du bâtiment. Il représente à lui seul 44 % de l’énergie consommée, contre 31,3 % pour les transports, et 22 % des émissions de gaz à effet de serre. En moyenne, les logements français ne rejettent chaque année pas moins de 123 millions de tonnes de CO2, ce qui met en lumière l’importance de ce secteur dans la lutte contre le changement climatique.
La loi Climat et Résilience est donc perçue comme un levier essentiel pour encourager la transition écologique du secteur immobilier et réduire son impact environnemental.
Les impacts de la loi Climat et Résilience en immobilier pour les propriétaires
Les propriétaires bailleurs sont particulièrement concernés par la loi Climat et Résilience. Cette dernière s’applique, en effet, à lutter contre les passoires énergétiques ou thermiques. Les logements les plus énergivores sont amenés, à terme, à disparaître.
Interdiction d’augmentation des loyers pour les logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, une mesure forte a été mise en place : les loyers des logements, dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G, ne pourront faire l’objet d’aucune augmentation.
Cette règle concerne les logements loués meublés ou nus, destinés à l’usage de résidence principale. Elle s’applique aussi bien aux nouvelles locations qu’aux contrats de bail renouvelés tacitement ou non. Autrement dit, le nouveau loyer d’un contrat de location ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Impossible, donc, d’augmenter le loyer entre deux locataires, peu importe la commune où se situe le logement.
De la même façon, aucune révision n’est possible même si le contrat de bail prévoit une clause d’indexation. La performance énergétique du logement conditionne dorénavant sa mise en œuvre. Par ailleurs, aucune majoration du loyer ne peut être appliquée, même en présence d’une clause travaux dans le contrat de location. De la même façon, le renouvellement du bail n’autorise pas l’application d’une hausse.
Enfin, dans les villes pratiquant l’encadrement des loyers, aucun complément ne peut être demandé pour les logements en classe G et F. Par conséquent, le loyer d’une passoire thermique correspond au maximum au loyer de référence majoré, peu importe la nature, la localisation ou le confort du bien.
Requalification en « logement indécent »
Rappelons pour commencer qu’en France, pour être mis en location, un logement doit impérativement être décent. Jusqu’à la fin 2022, aucun critère énergétique n’entrait en considération. Pour être loué, vide ou meublé, à l’usage d’une résidence principale, l’appartement ou la maison devait seulement remplir les conditions suivantes :
- Une surface minimale ;
- L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
- L’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;
- La mise à disposition de certains équipements.
Aucun seuil de performance énergétique minimal ni de plafonnement de dépenses en matière d’énergie n’était prévu. Les passoires énergétiques pouvaient donc être valablement mises en location.
Avec la loi Climat et Résilience, la performance énergétique est désormais un critère de décence.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh au m2 par an en énergie finale sont interdits à la location. Cela concerne environ 85 000 biens. En pratique, il s’agit d’une partie des immeubles recevant un DPE G.
À partir de 2025, tous les logements en classe G (soit 600 000 logements consommant plus de 420 kWh par m2 par an) seront concernés par cette interdiction. En 2028, cette dernière s’étendra à près de 1 200 000 maisons et appartements de classe d’énergie F.
Enfin, à compter de 2034, les biens classés E (soit 2 600 000 logements) seront, à leur tour, considérés comme des logements indécents. Ils ne pourront donc plus être mis en location.
Notons, tout de même, que ces dispositions ne concernent que la relocation des logements concernés. Les baux en cours sont exclus du dispositif.
Par ailleurs, les locations touristiques échappent encore à cette interdiction. Il est toutefois fort probable que la législation soit durcie dans les mois ou années à venir. Le législateur et le gouvernement veulent, en effet, éviter que les logements interdits sur le marché de la location des résidences principales se retrouvent sur celui des locations saisonnières.
Enfin, la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte disposent d’une dérogation temporaire. L’interdiction des logements en classe G n’interviendra ainsi qu’au 1er janvier 2028. Trois ans plus tard, ce sera au tour des logements en classe F d’être interdits à la location.
Audit énergétique obligatoire
Initialement prévu à partir du 1er septembre 2022, l’audit énergétique est obligatoire au 1er avril 2023. Il concerne toutes les maisons et appartements dont le DPE affiche la classe F ou G, et dont la promesse de vente ou l’acte de vente sont signés à compter du 1er septembre 2022.
Cet audit fournit une série d’informations à l’acheteur :
- L’état du logement ;
- Ses caractéristiques thermiques et géométriques ;
- La nature des équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement et d’éclairage ;
- Une estimation de la performance énergétique du bien ;
- Des propositions de travaux pour améliorer le DPE : à cette occasion, l’acheteur doit être informé du coût des travaux (TVA incluse), des potentielles économies d’énergie, de l’impact sur ses factures et des aides disponibles pour effectuer ces rénovations.
Il est essentiel que le document d’audit énergétique soit présenté aux acheteurs potentiels, dès la première visite. Ce rapport doit également être annexé au compromis de vente afin que les parties prenantes soient informées des travaux recommandés. Cependant, il n’est pas obligatoire de les réaliser avant la vente. L’objectif de l’audit énergétique reste seulement d’informer les acheteurs potentiels sur les rénovations nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique de la propriété.
Enfin, l’audit énergétique s’appliquera aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025, puis à ceux avec une classe D au 1er janvier 2034.
Loi Climat et Résilience en immobilier : le cas des copropriétés
La loi Climat et Résilience en matière d’immobilier prévoit une série d’obligations à l’égard des copropriétés.
Les copropriétés construites avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d’un DPE mis à jour tous les 10 ans :
- Pour les copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1erjanvier 2024 ;
- Pour les copropriétés de 50 à 200 lots à partir du 31 décembre 2024 ;
- Pour les copropriétés de moins de 50 lots à partir du 31 décembre 2025.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, les copropriétaires sont tenus de réaliser un plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les 10 ans, basé sur le DPE de leur immeuble. Ce plan, voté en assemblée générale, doit détailler les travaux nécessaires pour économiser de l’énergie, incluant une estimation des coûts et un échéancier pour les 10 prochaines années.
Parallèlement, le syndic des copropriétaires doit créer un fonds de travaux dans les 10 ans suivant la livraison de l’immeuble, alimenté par des cotisations annuelles obligatoires des propriétaires.
Enfin, la loi Climat et Résilience encourage également l’installation de bornes de recharge pour les voitures électriques dans les copropriétés, avec un vote à la majorité simple de l’assemblée des copropriétaires. Les utilisateurs doivent, cependant, supporter les coûts de ces bornes.
Travaux obligatoires, baisse de loyer automatique, en cas de non-respect de leurs obligations, les propriétaires encourent de sévères sanctions. Pour offrir à ses clients les meilleurs conseils possibles, le conseiller immobilier spécialisé en location doit être un expert en matière de législations immobilières.
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Ce qu’il faut retenir sur la loi Climat et Résilience en immobilier
- Plus d’augmentation de loyer possible pour les logements avec une classe énergétique G ou F.
- Les passoires énergétiques sont progressivement exclues du marché locatif.
- Les propriétaires ont l’obligation de fournir un audit permettant d’informer les acheteurs de l’état énergétique de leur bien et des travaux à effectuer pour améliorer sa performance.
- La loi vise à faciliter la rénovation des copropriétés grâce au plan pluriannuel et au fonds travaux.
