Taux de crédit immobilier en 2023 : prévisions pour la fin d’année
La Banque centrale européenne a annoncé une stabilisation des taux directeurs le 26 octobre 2023¹. Serait-ce enfin le début d’un retour à la normale pour les emprunteurs ? Conditions d’octroi de prêt immobilier, taux d’usure, perspectives pour la fin d’année 2023 et le début de 2024… Optimhome analyse la situation pour vous.
Quels sont les éléments qui influencent le taux de crédit immobilier ?
L’inflation et son impact sur les taux
L’inflation, telle qu’elle est mesurée par l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) dans la zone OCDE, a connu une augmentation significative en août 2023. Elle a atteint les 6,4 % en glissement annuel, comparé à 5,9 % en juillet de la même année². Conséquence ? Cette hausse de l’inflation peut avoir un impact notable sur les taux de crédit immobilier. Lorsque l’inflation augmente, les banques centrales ont tendance à réagir en augmentant les taux directeurs pour contrôler la stabilité économique.
Une exception est parfois soulevée pour les propriétaires ayant déjà souscrit leur emprunt bancaire à taux fixe. Pour eux, l’augmentation de l’inflation peut même parfois être favorable. La raison est simple. En règle générale, les salaires progressent parallèlement à l’augmentation des prix. Mais les mensualités du prêt immobilier, elles, restent inchangées. Si le montant du salaire suit bien l’inflation, le poids relatif de la mensualité payée chaque mois peut donc diminuer.
La politique monétaire de la Banque centrale
Pour maintenir une stabilité des prix, la BCE (Banque centrale européenne) prend des décisions de politique monétaire toutes les six semaines. Ces orientations sont expliquées en détail lors d’une conférence de presse tenue par la présidente et le vice-président de la BCE.
Dans la zone euro, la BCE détermine, par exemple, des taux d’intérêt directeurs. Ces taux ont un impact direct sur les taux d’intérêt que les banques commerciales appliquent à leurs clients lorsqu’ils empruntent de l’argent. Par ricochet, cela influe donc aussi sur les dépenses de consommation ou les investissements des entreprises. L’objectif de la BCE ? Maintenir la stabilité des prix en conservant l’inflation à environ 2 % à moyen terme³.
Les taux directeurs et les taux de crédit
Concrètement, pourquoi les taux directeurs fixés par la BCE ont-ils un impact sur le taux de crédit immobilier de votre banque ? Lorsqu’elles ont besoin de liquidités, les banques commerciales empruntent de l’argent à la BCE. Elles lui paient ensuite des intérêts en fonction du taux directeur de la BCE.
Lorsque la BCE diminue son taux directeur, les banques commerciales sont encouragées à réduire leurs taux d’intérêt. Conséquence : des conditions de crédit plus avantageuses pour les emprunteurs. Au contraire, une hausse du taux directeur de la BCE se traduit par des taux d’intérêt plus élevés. Cela freine la demande de crédit.
Durant les 15 derniers mois, les taux directeurs de la BCE n’ont cessé d’augmenter³. Fort heureusement, Christine Lagarde (présidente de la BCE) a annoncé, le 26 octobre 2023, une stabilisation des taux directeurs à 4 %¹.
Les tendances récentes sur le marché immobilier
L’évolution des prix de l’immobilier
En 2023, les transactions immobilières ont fortement ralenti. D’après les chiffres communiqués par les notaires de France, celles-ci sont passées de 1 206 000 à 1 029 000 par an4. La hausse des taux d’intérêt et l’inflation ont considérablement réduit le pouvoir d’achat des ménages.
De manière générale, les prix de vente des biens anciens ont diminué, tandis que ceux des logements neufs continuent d’augmenter. Les biens anciens sont soumis à la loi de l’offre et de la demande, tandis que les logements neufs sont influencés par les coûts liés à la construction, au foncier, aux matériaux, et à l’énergie. Les prix des logements collectifs neufs ont, par exemple, augmenté de 6,4 % entre le deuxième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 20235.
La demande et l’offre de logements
Les difficultés croissantes pour accéder à la propriété ont conduit à une situation inédite : d’un côté, l’offre de logements en vente explose, de l’autre, le marché locatif est grippé.
Par exemple, la demande en logements neufs s’est effondrée. Depuis le début de l’année 2023, le nombre de lancements commerciaux a baissé de 28,8%, faute de financement pour les acheteurs potentiels5. Du côté du marché ancien, la problématique est identique : de nombreux biens ne se vendent pas du fait de la hausse des crédits immobiliers.
En parallèle, la pénurie de logements locatifs s’intensifie. Dans de nombreuses villes, les biens en location ont pu baisser de 40 %6 ! Seule une baisse durable des taux de crédit immobilier pourrait renverser ces tendances du marché de l’immobilier.
Comment vont évoluer les taux de crédit en fin d’année 2023 ?
Analyse des tendances actuelles
Assisterait-on enfin à une stabilisation des taux ? Dès le 1er novembre 2023, le taux d’usure a augmenté. Pour les prêts d’une durée égale ou supérieure à 20 ans, ce taux atteint désormais les 5,91 %, contre 5,65 % pour les prêts d’une durée comprise entre 10 et 20 ans7.
Cette hausse fait suite à neuf autres augmentations durant les derniers mois, mais elle se révèle plus modérée.
En parallèle, la décision de la Banque centrale européenne (BCE) de maintenir ses taux directeurs le 26 octobre 2023 pourrait indiquer un ralentissement de l’escalade des taux du côté des banques. De quoi offrir un certain répit aux emprunteurs dans un contexte de hausses successives des taux d’intérêt.
Prédictions des experts en immobilier
Ces chiffres sont-ils le signe d’une accalmie pour la fin de l’année 2023 ? La présidente de la Banque centrale européenne (BCE), Christine Lagarde, a toutefois précisé qu’une nouvelle hausse des taux directeurs n’était pas à exclure. Pour elle, cette stabilisation “ne signifie pas que nous ne procèderons plus jamais à un relèvement”¹.
De plus, les effets de l’augmentation des taux d’intérêt devraient encore continuer à se faire sentir durant quelques mois. Il est donc fort probable d’assister à une légère augmentation des taux d’emprunt immobilier dans les mois à venir, avant une baisse tant espérée.
Comment obtenir les meilleurs taux d’emprunt en 2023 ?
Apport personnel
La récente hausse des taux de crédit immobilier a incité les banques à demander davantage d’apports personnels aux emprunteurs. Il n’y a pas obligation légale d’avoir un apport, même s’il était jusque-là fortement recommandé. En 2023, la situation a beaucoup évolué. Pour optimiser ses chances d’obtenir un prêt immobilier, il vaut mieux disposer d’un apport de 20 % au minimum8. Cet apport réduit le risque de défaut de paiement : la banque est ainsi rassurée sur la capacité de l’emprunteur à faire face aux dépenses supplémentaires liées à la propriété.
Négocier le taux d’assurance
Tout comme l’apport, l’assurance n’est pas imposée par la loi. Pourtant, la plupart des banques l’imposent afin de garantir le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Résultat : le montant de votre prime peut représenter entre 10 et 40 % du montant de votre crédit9 ! La négocier est donc particulièrement astucieux quand il s’agit de réduire la facture totale de votre emprunt. Faites jouer la concurrence pour réduire le coût de votre assurance tout en maintenant vos garanties.
Se faire accompagner par un courtier immobilier
Pour obtenir enfin le crédit immobilier si convoité, nombreux sont les Français à faire appel à un courtier. Son rôle ? Analyser finement la situation financière, les besoins et les objectifs de l’emprunteur. Il se charge ensuite de préparer un dossier de prêt qu’il présente aux établissements bancaires pour obtenir différentes propositions. Côté honoraires, ils s’élèvent souvent à 1 % du montant du prêt10. Faire appel à un courtier offre plusieurs avantages :
- Bénéficier de leur connaissance approfondie du marché ;
- Profiter de leur relation avec les prêteurs, et leur accès à des offres promotionnelles bancaires, par exemple ;
- Gagner du temps.
Quelles sont les perspectives pour 2024 ?
L’année 2024 devrait voir la baisse des prix de l’immobilier se poursuivre, tout comme la diminution des transactions. En parallèle, les conditions d’octroi de prêt immobilier pourraient enfin s’assouplir. Les experts envisagent une baisse des taux d’ici 4 mois environ pour retrouver un taux d’environ 4 % en décembre 202411. Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’acquisition ? Pensez à vous faire accompagner par un conseiller immobilier indépendant.
Les 3 points à retenir :
- La BCE a décidé de stabiliser les taux directeurs en octobre 2023 ;
- L’apport personnel nécessaire pour décrocher un prêt immobilier doit être d’environ 20 % ;
- La hausse des taux des crédits immobiliers devrait être modérée d’ici la fin de l’année 2023.
¹ D’après la Conférence de Presse de la Banque Centrale Européenne – Octobre 2023
² D’après l’OCDE – Octobre 2023
³ D’après la Politique monétaire de la Banque Centrale Européenne
⁴ D’après Notaires.fr
⁵ D’après le Dossier de presse de l’Observatoire de l’immobilier de la FPI – Septembre 2023
⁶ D’après Meilleurtaux.com – Octobre 2023
⁷ D’après Meilleurtaux.com – Novembre 2023
⁸ D’après Capital.fr – Juin 2023
⁹ D’après Meilleurtaux.com
¹⁰ D’après Lesechos.fr – Juillet 2023
¹¹ D’après Selexium.com – Novembre 2023
